Renovierungspflicht - immer noch unklar?
Seit vielen Jahren „tummeln“ sich viele Gerichtsentscheidungen zur abgelehnten Renovierungspflicht bei Vertragsende „ohne Wenn und Aber“, genauso wie zu dem regelmäßig scheiternden Versuch, Mieter zu einer bestimmten Farbgebung im Rahmen von Renovierungsarbeiten bei Vertragsende zu verpflichten.
Beides geht so eben einfach nicht, wie das folgende Beispiel zeigt:
Kürzung der Kaution?
Der Wohnungsmietvertrag endet. Enthalten ist neben einer eigentlichen Klausel zur Verpflichtung Schönheitsreparaturen auszuführen eine Quotenabgeltungsklausel, die bei Vertragsende eine anteilige Zahlungspflicht für angelaufene aber noch nicht abgelaufene Renovierungszeiträume der Vornahmeklausel vorsieht. Beides ist auch noch mit einer Farbwahlklausel garniert, die den Mieter bei Rückgabe dazu verpflichtet, Wände und Decken „im ursprünglichen Weißton (beim Vermieter zu erfragen)“ zu streichen. Mieter M renoviert nicht, verlangt dafür aber von Vermieter V die gesamte Kaution heraus. V rechnet mit Kosten für angeblich fällige Malerarbeiten und auch für beauftragte Reinigungsarbeiten gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch auf. Nachdem er bereits in erster Instanz verloren hat und zur Rückzahlung der ungekürzten Kaution verurteilt worden ist, legt er Berufung ein.
Das LG Berlin II (Urteil vom 13.2.2024 - 67 S 186/23, IMR 2025, 9) lässt ihn ebenfalls auflaufen. Als Formularklausel sei die Vereinbarung einer Quotenabgeltung, d. h. einer anteiligen Zahlungspflicht für Renovierunsaufwände bei Vertragsende, unwirksam (ebenso: BGH, Urteil vom 6.3.2024 - VIII ZR 79/22, juris; BGH, Beschluss vom 30.1.2024 - VIII ZB 43/23, IMR 2024, 136;: BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Rn. 32 = IMR 2015, 267 und 268; BGH, NZM 2024, 325). Auch die Farbwahlklausel, die angebunden an den bei Übergabe der Wohnung vorgefundenen „Weißton“ die vom Vermieter zu wählende Farbe in das Entscheidungsermessen des Vermieters stellt, sei für den Mieter unangemessen benachteiligend (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB; ebenso: BGH, Urteil vom 22.2.2012 - VIII ZR 205/11, IMR 2012, 179; BGH, Urteil vom 18.6.2008 - VIII ZR 224/07, juris; BGH, Beschluss vom 14.12.2010 - VIII ZR 198/10; ebenso für das Gewerberaummietrecht: OLG Brandenburg, Urteil vom 6.12.2022 - 3 U 132/21, NZM 2023, 162 mit Anmerkung Kappus, Seite 163).
Reinigungsklausel
Schließlich sei die Reinigungsklausel unwirksam. Nach der Klausel geschuldet sei die Rückgabe in „gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen usw.)“. Dies könne bei kundenfeindlichster Auslegung so verstanden werden, dass eine Reinigung über das übliche Maß der Beseitigung eines sich allmählich ansammelnden Schmutzes und der Entfernung grober Verunreinigungen hinaus geschuldet sei (dazu BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05, juris; BGH, Urteil vom 5. März 2008 – VIII ZR 37/07, NJW 2009, 510). Darüber hinaus sei die Klausel intransparent (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), will sagen: nicht ausreichend verständlich.
Nachzutragen ist:
Renovierungsmaßnahmen bei Vertragsende sind nach heutiger Rechtsprechung nur noch geschuldet, wenn
- auf der Grundlage einer wirksamen Klausel, die den Mieter zur Vornahme entsprechender Arbeiten während des Mietverhältnisses verpflichtet, ein Renovierungsbedarf bei Vertragsende eingetreten und wenn dessen Beseitigung vom Mieter geschuldet ist; (die Vereinbarung muss insbesondere: den Vermieter zu einer angemessenen Ausgleichszahlung an den Mieter für die Beseitigung von Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit bei unrenoviert übernommener Wohnung verpflichten; sie darf gegenständlich nur auf die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur im Umfang von § 28 Abs. 4 II. BV veranlassen; sie muss ein Wechselspiel von abgenutztem Wohnungszustand und etwa vereinbarten Fristenplänen aufweisen; reiner Zeitablauf genügt nicht zur Auslösung der Renovierungspflicht, Renovierungsbedarf muss hinzukommen),
- vorherige Renovierungsleistungen nicht fachgerecht und unsachgemäß durchgeführt wurden,
- der Mieter mit individuellem Geschmack nicht weitervermietungsfähige Gestaltungen in der Dekoration der Wohnung vorgenommen hat (z. B. kräftige Farbanstriche), und wenn
- Sachschäden vorhanden sind, die der Mieter durch Renovierungsleistungen beseitigen muss (zum Beispiel übermäßig „verrauchte“ Wohnung, nicht verschlossene Dübellöcher, sonstige Beschädigungen).
Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
