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Mietende: Rückgabe der Mieträume als „Schlüsselerlebnis“

Mieter M zieht schon einige Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist aus. Er wirft die Schlüssel einschließlich ihrer Kennzeichnung als zu seiner Mietwohnung gehörig und auch mit seinem Namen versehen in einen Briefkasten des Vermieters. Vermieter V bestreitet das. Die Wohnungsschlüssel seien nicht gefunden worden. V klagt auf Räumung. M beantragt Prozesskostenhilfe. Das Landgericht (LG) Krefeld verwirft den Antrag mit Beschluss vom 27.12.2018 (2 T 27/18, WuM 2019, 78).

Die Gründe

Der Antrag sei zurückzuweisen. Denn M habe im Prozess keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). M sei für die erfolgte ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung durch Übergabe sämtlicher Schlüssel beweispflichtig. Diesen Beweis sei er schuldig geblieben. Im Ergebnis unbeachtlich könne bleiben, ob er die Schlüssel mit Kennzeichnung und Namensangabe in einen der Briefkästen des V eingeworfen habe. Nicht bewiesen habe er jedenfalls, dass V tatsächlich Kenntnis von dem Schlüsselzugang gehabt habe. Ebenso unbeachtlich könne bleiben, ob V von dem Schlüsselzugang durch Einwurf in den Briefkasten hätte Kenntnis haben müssen. Ein bloßes Kennen müssen reiche für die Wiedererlangung der freien Verfügungsgewalt über die Mieträume jedenfalls in den Fällen der hier vorliegenden vorzeitigen unangekündigten Rückgabe nicht aus. Denn V habe zu diesem verfrühten Zeitpunkt noch nicht mit der Notwendigkeit der Wahrung seiner Rechte rechnen müssen. Deswegen habe der Mieter zu beweisen, dass der Schlüssel durch Einlegung in den Briefkasten in den Machtbereich des Vermieters gelangt sei und auch, dass die dafür zuständige Person dies auch bemerkt und den Schlüssel der fraglichen Wohnung zugeordnet habe, um so die erfolgte Rückgabe erkennen zu können (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.8.2006 - 10 U 4606 zur kommentarlosen Übersendung der Wohnungsschlüssel als konkludente Besitzaufgabe des Mieters; vgl. weiter: Streyl, ZfIR 2018, 739 und Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 546 BGB Rn. 27).

Fazit

Gibt ein Mieter die Schlüssel unangekündigt zurück, weiß der Vermieter hiervon nichts und kommen die Schlüssel bei ihm nicht an, so ist davon auszugehen, dass die Mieträume nicht zurückgegeben worden sind und der entsprechende Anspruch des Vermieters aus § 546 BGB unerfüllt geblieben ist.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen