Mietrecht

„Sibirische Kälte?“

Regelt der Wohnungsmietvertrag keine konkreten Mindesttemperaturen, die die Heizung immer gewährleisten muss, dann muss in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres innerhalb der dann laufenden Heizperiode in der Nachtzeit von 23:00 Uhr bis 6:00 Uhr in allen Räumen einer Mietwohnung eine Raumtemperatur von mindestens 18°C erreicht werden. Andernfalls ist die Wohnung mangelhaft, der Mieter kann dann unter anderem die Miete so lange mindern, bis der Vermieter die Heizleistung auf das geschuldete Mindestmaß von 18° während der Nachtzeit erhöht hat (so: AG Köln, Urteil vom 5.7.2016 - 205 C 36/16, WuM 2017, 427; ebenso: LG Berlin, Urteil vom 26.5.1998 - 64 S 266/97, ZMR 1998, 634; LG Wuppertal, Urteil vom 4.4.2012 - 16 S 46/10, zitiert nach juris Datenbank).

Das AG Köln äußerte diese Auffassung in einem Fall, in dem der Vermieter aus Gründen der Energieeinsparung die Heizleistung gedrosselt hatte. Dazu hatten die Mieter behauptet, die Heizung würde ab ca. 23:00 Uhr komplett ausgeschaltet. Dadurch sinke die Innentemperatur in ihrer Wohnung auf 14-15°C ab. Dies sei besonders störend, wenn man berufsbedingt morgens gegen 5:00 Uhr aufstehen müsse und sich in einer kalten Wohnung für den Tag rüsten wolle. Weiter behaupteten die Mieter, dass auch an den Wochenenden gegen 8:10 Uhr oder 8:55 Uhr in der Wohnung nur Temperaturen von 16-17°C gemessen worden seien.

Interessant und lehrreich äußerte sich der Kölner Amtsrichter zur Beweissituation:

Benenne der klagende Mieter konkrete Daten sowie konkrete Tages- und Nachtzeiten, in denen ebenso genau angegebene Heiztemperaturen in der Wohnung nicht überschritten würden, so sei es Angelegenheit des beklagten Vermieters, dies substantiiert zu bestreiten und seinerseits für den eigenen Vortrag Beweis anzubieten. Die pauschale Behauptung, im Badezimmer der Mietwohnung seien sogar Temperaturen von 21°C gemessen worden, sei im Verhältnis zu dem detaillierten Vortrag des Mieters dann zu unkonkret und damit unbeachtlich.

Auch dann, wenn der klagende Mieter ausdrücklich bestreite, dass jemand auf Veranlassung des beklagten Vermieters in der Wohnung die Temperatur gemessen habe, sei es Aufgabe des Vermieters im Einzelnen darzulegen, konkret wann, durch wen und mit welchem Ergebnis in der Wohnung Messungen vorgenommen worden seien. Nur nach einem so konkretisierten und substantiierten Vortrag sei es dem Mieter möglich, hierzu wiederum Stellung zu nehmen.

Zu den Ausführungen des Gerichtes im Hinblick auf die Beweisverteilung ist auszuführen, dass der Vermieter ein Sachverständigengutachten zur Heizleistung und zur erreichten Wohnungstemperatur vorgelegt hatte. Die Würdigung des Richters: Dies stelle kein geeignetes Beweismittel dar. Denn es gebe keine Aufklärung darüber, ob tatsächlich eine Messung im Badezimmer mit dem Ergebnis von 21°C durchgeführt worden sei oder nicht.
Ebenso sei es zum Beweisantritt des Vermieters nicht ausreichend, einen Verwalter als Zeugen zu benennen, der bekunden könne, dass der Vermieter die Heizanlage habe überprüfen lassen. Denn es bleibe völlig offen - so das Gericht - , woraus diese Überprüfung im Einzelnen bestanden habe und wann sie stattgefunden haben solle. Der als Beweismittel angebotene Zeuge sei deshalb schon gar nicht zu vernehmen. Denn dies würde auf eine reine Ausforschung hinauslaufen und deshalb ausscheiden.

Insgesamt weist das AG Köln dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine behauptete Temperaturmessung in der Wohnung des Mieters zu.

Praxisrat

Monieren die Mieter erreichte Wohnungstemperaturen als zu kalt und die Heizleistung deshalb als zu gering, so ist der Vermieter gut beraten, wenn er einen (sachverständigen) Zeugen in der Wohnung des Mieters die erreichte Raumtemperatur messen lässt, diese Werte ins Verhältnis zur vorgehaltenen Heizleistung setzen lässt und dann, wenn die Wohnungstemperatur zu kalt ist und die Heizleistung höhere Temperaturen nicht hervorrufen kann, die Heizung selbst technisch überprüfen, bzw. in Stand setzen lässt. Diese Schritte sind nach dem Urteil des AG Köln beweisbar nötig, damit man als Vermieter vor Gericht den „schwarzen Peter“ nicht zugeschoben bekommt.

Schließlich ist dieser Überprüfungsumfang auch im eigenen Interesse. Denn es soll schon vorgekommen sein, dass vor der Messung der Wohnungstemperatur die Fenster der Wohnung mal richtig aufgemacht und „kräftig gelüftet“ wurde.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen