Haus- und Grundbesitzerverein
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Wohnungseigentum

„Verunglückter“ Genehmigungsbeschluss für ein Balkonkraftwerk

Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die Montage bzw. das Anbringen von sogenannten Balkonkraftwerken (vom Netzbetreiber genehmigungsfreie Photovoltaikanlage) am eigenen Balkon der Wohnung. Künftige Wartungs- und Instandhaltungskosten einschließlich eventuell entstehender Schäden am Gemeinschaftseigentum trägt der jeweilige Eigentümer der Wohnung.“


Wohnungseigentümer Q rügt diesen Beschluss als inhaltlich zu unbestimmt und ficht an.

Mit Erfolg (AG Wiesbaden, Urteil vom 26.4.2024 - 915 C 2171/23, IMR 2024, 390). Der Beschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und sei deshalb anfechtbar. Denn in einem Gestattungsbeschluss müsse die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau bezeichnet sein. Nur die Finanzierungsfrage sei hier geklärt, ebenso die Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum. Offen bleibe, wie die Baumaßnahme technisch durchgeführt werde. Unklar bleibe auch das Maß der optischen baulichen Veränderung des Gebäudes.

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Nachzutragen ist: 

Auf eine ordnungsmäßige Verwaltung hat jeder Wohnungseigentümer als Mitglied der Gemeinschaft einen individuellen Anspruch (§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG). Dazu gehört, dass Beschlussanträge klar und verständlich formuliert sind (§ 23 Abs. 2 WEG). Das Gericht moniert hier, dass Einzelheiten des optischen Erscheinungsbildes nicht vorgegeben sind und deshalb die optischen Auswirkungen auf die Fassade nicht beurteilt werden können. Weiter wird bemängelt, dass Einzelheiten der technischen Durchführung bei der Montage nicht definiert werden. 

Die als notwendig geforderten Informationen müssen dabei rechtzeitig vor dem Gestattungsbeschlusses vorliegen (AG Hamburg Sankt Georg, Urteil vom 12.7.2024 - 980 b C 37/23 WEG, IMR 2024, 389), also im Zweifel mit der Einladung zur Versammlung erteilt werden.

Insgesamt bleibt wegen der nicht ausreichenden Informationslage auch unklar, ob die bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen Eigentümern unbillig benachteiligt; in diesem Fall könnten sie erst gar nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG). 

Noch wird die Montage eines Balkonkraftwerks als einfache bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG eingeordnet. In naher Zukunft wird sich die Montage eines Steckersolargeräts als privilegierte bauliche Veränderung zeigen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG-E; Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen; Gesetzesentwurf der Bundesregierung, Deutscher Bundestag, Drucksache 20/9890 vom 20.12.2023; nach 1. Lesung im BT an Fachausschuss zur Beratung überwiesen; Plenarprotokoll 20/147 vom 18.1.2024, S. 18794 C), dort Verbandsanhörung am 19.2.2024; Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses vom 3.7.2024, Deutscher Bundestag, Drucksache 20/12146; 2. und 3. Lesung im Bundestag am 4.7.2024 mit Gesetzesbeschluss). Dann hat der einzelne Eigentümer einen eigenen Gestattungsanspruch („ob“ der Baumaßnahme). „Grundsätzlich“ kann er dann die Duldung eines Balkonkraftwerks von der Gemeinschaft verlangen. Nur die Art und Weise ihrer Durchführung bleibt dann noch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten („wie“ der Baumaßnahme; § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen