Geringer Mietrückstand kann ausreichen
Will der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, so ist die fristlose Kündigung von einer fristgemäß erklärten Kündigungsform zu unterscheiden. Für die fristlose Kündigung gilt § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB.
Fristlos kann danach gekündigt werden, wenn der Mieter
- mit 2 aufeinanderfolgenden Monatsmieten,
- mit 2 Monatsmieten, die sich in einem längeren Zeitraum angesammelt haben, oder
- mit einem Betrag, der die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht, sich aber in einen längeren Zeitraum aufgehäuft hat,
in Verzug geraten ist. Auch wenn diese Schwellen nicht erreicht werden, kann bei geringerem verschuldeten Rückstand mit der Miete fristgerecht gekündigt werden (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dafür genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mindestens einem Monat (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.2.2024 - 122 C 9/23, BeckRS 2024, 26705; ebenso: Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 573 Rn. 29; BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, S. 159 Rn. 13; LG München I, Urteil vom 17. November 2021 – 14 S 9922/21, ZMR 2022, 215; Zehelein, WuM 2013, 46; Blank, NZM 2013, 104; Erman-Lützenkirchen, § 573 BGB Rn. 24). In der Praxis ist die Formel „eine Monatsmiete und 0,01 €“ geläufig.
Betriebskosten
Offene Betriebskostenvorauszahlungen oder unerfüllt gebliebene Nachzahlungssalden aus erteilten Betriebskostenabrechnungen zählen dazu (LG Karlsruhe, Urteil vom 13. Februar 2003 – 5 S 149/02, NZM 2004, 137;; Hinz, WuM 2019, 673, 680; Hinz, NZM 2010, 57, 62; anderer Ansicht: OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 26. Juli 1984 – 4 W-RE 386/84, NJW 1984, 2369), zumindest aber dann, wenn der Nachzahlungssaldo gerichtlich tituliert ist (AG Köln, Urteil vom 18. Januar 2011 – 205 C 62/10, ZMR 2011, 804).
Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
